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　　在房地产调控政策持续作用下，加上年底楼市观望情绪加剧，全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧。18日，易居房地产研究院公布的数据显示，受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。

　　易居方面发布的数据显示，截至2018年11月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%。观察历史数据，2018年9月开始，百城库存规模出现近三年来**显着攀升态势。10月至11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，2018年四季度正步入上行通道。

　　截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比增幅数据看，*城市在连续34个月库存同比下跌后，自2018年6月**出现同比正增长态势，7月至11月继续同比正增长，这意味着*城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前**出现同比正增长现象。

　　严跃进指出，观察历史数据，11月推盘规模创下了历史较高水平。“这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加”。

　　从供求关系来看，11月，100个城市新建商品住宅供应量为5930万平方米，而成交量为4858万平方米。在以往连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月**出现供大于求态势，10月至11月继续保持此类态势。

　　“房企普遍重新面临去库存的较大压力”。严跃进认为，从去化周期来看，截至11月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月。“这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月，该数值相比10月的9.2个月有所增加。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位，且开始小幅反弹”。

　　整体来看，严跃进认为，2018年9月至11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。“库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾，同时也增加了购房者议价的空间”。

　　“12月房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量”。他进一步分析预测，“市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。”

　　截至12月17日，27家A股房地产企业发布了2018年全年业绩预告，预喜比例为55.56%，行业分化明显。部分**公司净利润总额和业绩增长率处于高位，部分公司房地产业务停滞不前，甚至经营不善亏损严重，逐渐剥离房地产主业转型其他行业。同时，2018年以来，**梯队房企销售势头较好，部分**公司前11月份销售业绩远**去年全年。从拿地情况看，集中度进一步提升。**梯队企业拿地情况相对强势，但楼面价格均值下滑幅度较大。

　　业绩分化

　　数据显示，上述27家发布了2018年业绩预告的房企中，15家预喜，预喜比例为55.56%。其中，略增6家，续盈1家，预增8家。行业出现较为明显的分化。

　　部分**公司净利润总额和增长率均表现亮眼。其中，荣盛发展预计2018年全年实现归属于上市公司股东净利润约69.13亿元至80.65亿元，同比增长20%至40%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有大幅增长。

　　从公告情况看，金融去杠杆影响融资成本、房地产行业调控趋严、A股市场波动使得证券投资失利等成为影响上市公司业绩的主要因素。以大名城为例，公司预计2018年全年净利润可能大幅下降，主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响，公司金控板块中租赁业务坏账上升，拨备计提较上年大幅增加；证券投资损失导致经营亏损。

　　ST新光预计2018年实现归属于上市公司股东净利润1.38亿元至1.78亿元，同比下滑89.84%至86.89%。公司表示，受房地产市场波动的影响，公司房地产业务净利润同比下降。公司仍在努力争取完成业绩承诺。

　　此外，企业内部战略调整也是影响业绩的一大因素。以世联行为例，公司预计2018年实现归属于上市公司股东净利润约7.03亿元至10.04亿元，同比下滑30%至0%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，交易服务业务结算进度受市场宏观政策的影响，确认的收入下降影响当期利润；公寓管理业务运营规模持续扩大，运营前期账面亏损预计增加；世联空间本年新增运营项目尚处于爬坡期，预计增加当期亏损。

　　剥离资产

　　不少房企逐步剥离房地产业务涉足其他领域。

　　有的公司彻底剥离房地产业务。以中房股份为例，公司预计2018年全年业绩首亏。公司表示，主营房地产业务可销售房屋减少，预计年初至下一报告期期末的累计净利润可能亏损。公司此前披露，拟以其持有的新疆中房**股权作为置出资产，与忠旺精制持有的忠旺集团**股权中的等值部分进行置换。交易完成后，中房股份的控股股东将变更为忠旺精制，实际控制人将变更为刘忠田。

　　中房股份表示，本次交易前，公司主营业务为房屋销售和物业出租。自2008年以来，中房股份的房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。目前，中房股份的收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。通过本次交易，上市公司拟置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势**、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

　　ST宏盛预计2018年全年业绩续亏。公司表示，积极拓展水环境修复业务及相关业务。如果上述业务能够顺利完成，预测年初至下一报告期期末的累计净利润将实现盈利；但水环境修复业务及相关业务的实施具有不确定性。如果不能顺利完成，则预测年初至下一报告期期末的累计净利润为亏损。

　　有的房企年底处置大额地产项目以增厚业绩。以*企业为例，公司12月16日晚间公告，全资子公司中星集团下属控股子公司富源滨江决定将其开发的上海富源置地广场项目1#楼统一销售给中国大地财产保险股份有限公司，合计99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，销售总价款约30.85亿元。上述物业预期将于2020年前完成交付。公司表示，本次交易有利于提升公司利润水平，加快资金回笼。

　　拿地积极

　　**梯队**房企2018年以来销售情况较好。从前11月份的销售状况看，**公司依然保持了较高的增长率，但部分公司增速有所放缓。

　　以碧桂园为例，公司日前公布2018年前11月未经审核运营数据，连同合营及联营公司，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。相比前10月份销售额同比增长34.91%，增速略微放缓。

　　有的企业前11月份销售业绩已经**过去年全年，并逼近今年全年销售目标。以中国恒大为例，前11月份集团物业累计合约销售金额约达5352.1亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为5088.4万平方米及每平方米1.05万元。2017年全年，中国恒大共实现合约销售额5009.6亿元，累计合约销售面积5029.9万平方米。2018年销售目标为5500亿元。

　　**公司拿地情况依然积极。中国指数研究院统计数据显示，2018年前11月份，万科以1250亿元拿地金额**之一，碧桂园则以1200亿元排名*二，保利以926亿元位列*三位，排名**位的企业1-11月拿地总金额达7609亿元，占**十位企业的42.7%。

　　值得注意的是，房地产企业拿地楼面价相比去年下降明显。克而瑞研究中心报告显示，2018年1-11月，在销售额**百位的房企中，**过半数楼面价相比2017年同期下降；销售额**位的房企中，仅融创中国、保利发展、中海地产3家房企相比去年略有上涨，部分公司平均楼面价降幅逼近20%。　　截至12月17日，27家A股房地产企业发布了2018年全年业绩预告，预喜比例为55.56%，行业分化明显。部分**公司净利润总额和业绩增长率处于高位，部分公司房地产业务停滞不前，甚至经营不善亏损严重，逐渐剥离房地产主业转型其他行业。同时，2018年以来，**梯队房企销售势头较好，部分**公司前11月份销售业绩远**去年全年。从拿地情况看，集中度进一步提升。**梯队企业拿地情况相对强势，但楼面价格均值下滑幅度较大。

　　业绩分化

　　数据显示，上述27家发布了2018年业绩预告的房企中，15家预喜，预喜比例为55.56%。其中，略增6家，续盈1家，预增8家。行业出现较为明显的分化。

　　部分**公司净利润总额和增长率均表现亮眼。其中，荣盛发展预计2018年全年实现归属于上市公司股东净利润约69.13亿元至80.65亿元，同比增长20%至40%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，可结算项目增加，结算收入及利润较上年同期有大幅增长。

　　从公告情况看，金融去杠杆影响融资成本、房地产行业调控趋严、A股市场波动使得证券投资失利等成为影响上市公司业绩的主要因素。以大名城为例，公司预计2018年全年净利润可能大幅下降，主要系受本年金融去杠杆化及资本市场波动影响，公司金控板块中租赁业务坏账上升，拨备计提较上年大幅增加；证券投资损失导致经营亏损。

　　ST新光预计2018年实现归属于上市公司股东净利润1.38亿元至1.78亿元，同比下滑89.84%至86.89%。公司表示，受房地产市场波动的影响，公司房地产业务净利润同比下降。公司仍在努力争取完成业绩承诺。

　　此外，企业内部战略调整也是影响业绩的一大因素。以世联行为例，公司预计2018年实现归属于上市公司股东净利润约7.03亿元至10.04亿元，同比下滑30%至0%。对于业绩变动的主要原因，公司表示，交易服务业务结算进度受市场宏观政策的影响，确认的收入下降影响当期利润；公寓管理业务运营规模持续扩大，运营前期账面亏损预计增加；世联空间本年新增运营项目尚处于爬坡期，预计增加当期亏损。

　　剥离资产

　　不少房企逐步剥离房地产业务涉足其他领域。

　　有的公司彻底剥离房地产业务。以中房股份为例，公司预计2018年全年业绩首亏。公司表示，主营房地产业务可销售房屋减少，预计年初至下一报告期期末的累计净利润可能亏损。公司此前披露，拟以其持有的新疆中房**股权作为置出资产，与忠旺精制持有的忠旺集团**股权中的等值部分进行置换。交易完成后，中房股份的控股股东将变更为忠旺精制，实际控制人将变更为刘忠田。

　　中房股份表示，本次交易前，公司主营业务为房屋销售和物业出租。自2008年以来，中房股份的房地产开发业务处于停滞状态，2009年出售徐州天嘉55%股权后，中房股份实质已无新增房地产开发业务。目前，中房股份的收入和利润主要来源于对剩余尾房的销售及自有物业的出租。上市公司持续盈利能力减弱，营业收入和净利润出现较大幅度下滑。通过本次交易，上市公司拟置出盈利性较弱的房地产业务，置入行业前景良好、竞争优势**、具有较强盈利能力的工业铝挤压业务。

　　ST宏盛预计2018年全年业绩续亏。公司表示，积极拓展水环境修复业务及相关业务。如果上述业务能够顺利完成，预测年初至下一报告期期末的累计净利润将实现盈利；但水环境修复业务及相关业务的实施具有不确定性。如果不能顺利完成，则预测年初至下一报告期期末的累计净利润为亏损。

　　有的房企年底处置大额地产项目以增厚业绩。以*企业为例，公司12月16日晚间公告，全资子公司中星集团下属控股子公司富源滨江决定将其开发的上海富源置地广场项目1#楼统一销售给中国大地财产保险股份有限公司，合计99套地上物业单位，销售面积约3.6万平方米，销售总价款约30.85亿元。上述物业预期将于2020年前完成交付。公司表示，本次交易有利于提升公司利润水平，加快资金回笼。

　　拿地积极

　　**梯队**房企2018年以来销售情况较好。从前11月份的销售状况看，**公司依然保持了较高的增长率，但部分公司增速有所放缓。

　　以碧桂园为例，公司日前公布2018年前11月未经审核运营数据，连同合营及联营公司，碧桂园共实现归属公司股东权益的合同销售金额约4897.4亿元，同比增长29.52%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约5246万平方米，同比增长22.31%。相比前10月份销售额同比增长34.91%，增速略微放缓。

　　有的企业前11月份销售业绩已经**过去年全年，并逼近今年全年销售目标。以中国恒大为例，前11月份集团物业累计合约销售金额约达5352.1亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为5088.4万平方米及每平方米1.05万元。2017年全年，中国恒大共实现合约销售额5009.6亿元，累计合约销售面积5029.9万平方米。2018年销售目标为5500亿元。

　　**公司拿地情况依然积极。中国指数研究院统计数据显示，2018年前11月份，万科以1250亿元拿地金额**之一，碧桂园则以1200亿元排名*二，保利以926亿元位列*三位，排名**位的企业1-11月拿地总金额达7609亿元，占**十位企业的42.7%。

　　值得注意的是，房地产企业拿地楼面价相比去年下降明显。克而瑞研究中心报告显示，2018年1-11月，在销售额**百位的房企中，**过半数楼面价相比2017年同期下降；销售额**位的房企中，仅融创中国、保利发展、中海地产3家房企相比去年略有上涨，部分公司平均楼面价降幅逼近20%。