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土地转入成本依然较高

　　从土地转入过程来看，新型农业经营主体土地转入来源多样，但主要的土地转入来源为普通农户和村集体。根据调研数据测算，受访的新型农业经营主体土地转入来源包括普通农户、种养大户/合作社/家庭农场、村集体、工商企业等在内的主体，有77.84%的主体土地转入来源为普通农户，其次有20.72%的主体土地转入来源为村集体。

　　此外，与普通农户相比，新型农业经营主体选择土地转入合约形式的集中化程度普遍较高，选择正规化的书面合同形式的比例较高。在各类主体中，尤其以**企业土地转入合约较为正规化。根据调查资料测算，有72.53%的**企业在转入土地时采用书面合同形式，比家庭农场和专业大户签订书面合同的占比分别高出2个百分点和9个百分点，规范的合同能够**企业在土地转入过程中减少不必要的纠纷，方便企业降低交易成本。

　　从土地转入成本来看，调查数据显示，新型农业经营主体转入土地时支付的平均租金为858.08元/亩，中位数为650元/亩，且转入土地时支付的租金差异较大。这个数据显着**普通农户转入土地时支付的平均租金368.59元/亩。当土地交易市场是完全的情况下，租金主要由土地的边际产出决定的，由此可以说明，新型经营主体经营土地的效率相较普通农户更高。

　　通过调查发现，新型农业经营主体在转入土地过程中存在一些普遍关注的问题。调查显示，有53.85%的受访**企业认为土地转入过程中主要的问题是可租用的连片土地少，有50.00%的**企业认为土地转入过程中主要的问题是可长期租用的土地少，另外有44.22%的受访**企业认为农户流转意愿不强是土地转入过程中存在的主要问题。除此之外，认为续租困难、基层动员能力差和产生纠纷是土地转入过程中存在的主要问题的受访**企业分别占比38.46%、27.78%和13.46%。

　　从影响家庭农场/专业大户土地转入决策与规模的因素分析来看，调查发现，农业科技示范户的经营主体相较非示范户的经营主体拥有更为丰富的社会资本，他们具有良好的生产条件和生产技术，生产经营的效果更好，效益更佳，效率更高，由此获得的农业收入也更为丰厚，因此更倾向于土地转入，同时也更倾向于转入更大规模的土地；此外，可获得贷款的经营主体比不能获得贷款的经营主体转入土地的规模更大；距县城越近的新型农业经营主体更易选择进行土地转入，位于中部地区的新型农业经营主体比位于东部地区的新型农业经营主体选择土地转入的概率更低；从事粮食类或经济类作物经营的新型农业经营主体更倾向于转入土地。

　　规模经营有助提高效益

　　土地转入为新型农业经营主体带来了实实在在的经营效益，同时也对品牌认证、销售区域产生重要影响。

　　调查数据显示，土地转入规模大于110亩的家庭农场平均经营效益较高，而土地转入规模介于30亩至100亩之间的专业大户平均经营效益较高。土地转入规模大于110亩的家庭农场平均经营效益为452124.70元，相比而言，土地转入规模为0亩的家庭农场平均经营效益为132529.6元；土地转入规模介于0亩至40亩之间的家庭农场平均经营效益为164756元；土地转入规模介于40亩至110亩的家庭农场平均经营效益为120607.9元。

　　测算专业大户土地转入规模和经营效益之间的关系之后得出略有差异的结论，即对于专业大户而言，转入土地规模介于30亩至100亩之间时其平均经营效益较高，达到189208.6元。而土地转入规模为0亩的专业大户平均经营效益为99398.46元；土地转入规模介于0亩至30亩之间的专业大户平均经营效益为174912.30元；而当专业大户土地转入规模**过100亩时，则其平均经营效益仅为76763.02元。

　　调查数据还显示，土地转入规模介于0亩至40亩之间的家庭农场和土地转入规模介于0亩至30亩之间的专业大户出售的农产品有品牌或认证的比例较高。土地转入规模在110亩以上的家庭农场和土地转入规模介于0亩至30亩之间的专业大户将农产品销售往本地以外区域的比例更高。需要强调，对于家庭农场和专业大户而言，不同土地转入规模对应的经营效益、品牌认证比例及农产品销售半径存在差异，且可能存在其他诸多影响家庭农场和专业大户经营效益、品牌认证比例及农产品销售半径的因素，但是从当前的结论可以判断，追求新型农业经营主体的适度经营规模是必要的。 （本报调研组）

　　12月18日，中指研究院在发布《2018中国商业地产市场年报》。《年报》指出，2018年中国商业地产整体表现回落，供应过剩压力仍存。与此同时，商业消费又呈现出新的升级势头，在这一局面下，商业地产行业唯有走出一条高质量发展之路，才能实现自身发展。

　　据悉，在商业营业用房市场，2018年前11个月，全国商业营业用房新开工面积18037万平方米，销售面积10118万平方米。在新开工逐步放缓、销售减少的情况下，全国新增商业营业用房市场表现供应过剩，库存去化速度放缓。在办公楼市场，前11个月，全国办公楼新开工面积5488万平方米，销售面积3606万平方米，供过于求矛盾加剧。

　　而在商办土地市场，*城市市场热度下滑；二线城市城市化进程加快，对于土地需求旺盛，同时企业融资难度增加，使得土地市场回归理性，呈现出量涨价跌的局面；伴随着城镇化进程的加快，在一定程度上提高了三、四线城市商办土地市场的热度。但从长远来看，商办土地市场的总体供给规模较大，仍然存在较大的库存去化压力。这都表明，商业地产基本告别高增长阶段。

　　同时，据《报告》显示，在消费市场，随着消费空间持续释放，将驱动商业地产升级迭代。而商业消费的趋势演变，也将深刻影响商业地产的发展。

　　整体来说，一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段，其量价呈现出与以往不同的走势；另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。

　　面对这种局面，有业内人士指出，只有大力提升商业地产行业的发展质量和效益，才能走出一条高质量发展之路。