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在冰冷的楼市寒冬中，近日来自国家**的一则消息让房企稍稍找回了一些温暖。


12月12日，国家**下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持符合条件的优质企业发行企业债券。其中房地产业作为“第四类”行业也赫然在列。此前房地产一直在调控的压力之下谋生存，今年10月万科喊出“活下去”的口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。


截至今年三季度末，万科资产负债率升至84.93%，这已是从2014年以来的连续四年增长，也是万科上市以来的较高值。绿地控股三季报显示，其资产负债率扣除预收款后为83.89%，正在稳步下调。


根据国泰君安统计数据，当前房企净负债率创历史新高，达到120%，远**2014年下行期平均80%的水平。今明两年，地产业将迎来偿债高峰期。由于国内融资渠道偏紧，不少房企转战海外融资，万科、绿地、世茂等房企都在这两天发布公告，发行美元债券。


新规护体：要发债，首先满足这些要求


新规中要求企业达到的主要标准是，主体信用等级达到AAA；


较近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约；


较近3年无重大违法违规行为。


而对于进入优质企业发债行列的房企，则需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，负债率原则上不**过85%。


近12家房企可能受益


年收入**过300亿，资产规模大于1500亿、资产负债率不**过85%，属于此次监管层支持的优质房企范围，**构根据去年年报数据来筛选，万科、旭辉、世茂等12家左右的房企较有可能受益。


那么房地产融资政策变化将对市场产生哪些影响？来看*、机构、投资者深入解读：


*说


同策研究院**分析师张宏伟表示，监管层对于优质房企进行定向宽松的调整，对市场会带来以下两方面的影响：


一是房地产市场集中度会越来越高。具体表现来讲就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，一些中小开发企业有可能会被大型的优质开发房企收购兼并；


*二个影响就是在市场下行周期当中，有些企业为了加快销售，房子偷工减料出现了质量问题，这和房企的资金面有关，一旦优质的开发企业解决了资金问题，后期房子的质量将会得到提升。


机构说


**企业发债意味着什么，当前房地产企业面临着怎样的融资环境呢？


中信建投认为，未来在行业景气度持续下行的情况下，资源将向头部房企集中。具体来看，三季度以来，如保利、绿城、万科、龙湖等**发债利率同比或环比明显下降，而部分杠杆较高的中小民企融资成本依然保持上行趋势。同时，今年1-10月份TOP30房企的融资规模占到*房企融资规模的67%，房企融资集中度进一步提高。


投资者


投资者怎么看待房企融资政策变化？


上海投资者：


我觉得**是利好吧，首先前期卡得太死了，然后造成楼市的波动。我觉得它是避免重大波动的一个良好的缓解措施。


上海投资者：


我觉得放宽只是从缓解资金链的层面上来说，但是就房企来说，长期还是管控的。所以短期内的这些政策的松动，可能并不代表它长期会有比较好的发展。


陆家嘴观察：


新规将对房地产行业扶强去弱，扶持的是优质的**企业，而小的开发商则会由于资金压力面临出局。未来行业将加速优胜劣汰，向**企业集中。万科A的TTM市盈率只有10倍，股息率3.3%。由于优质企业融资获得政策支持，大家又会联想到更多的经济环境的改善，投资者应该密切注意这些动向。

经济日报-中国经济网12月17日讯 12月12日，58同城CEO姚劲波在58同城十三周年主题座谈会上，畅谈58同城创立的初衷、发展目标和对未来的期待。他表示：“我们坚信58同城所做的事情对用户有帮助，在各自的细分领域都能做到良好。时间是我们的朋友，只要坚信我们有更大的发展空间，时间会把我们带到想去的地方。”


他对58同城的未来提出了四点期待：“服务千万企业、做用户好用的产品、用科技去探索边界，让每个员工都有成长空间。”


以下是现场演讲内容：


初衷：用信息服务帮助更多人


十三年前，中国还没有非常主流的本地生活服务，我当时研究有什么服务在美国流量很大，同时在中国具有较大的发展机会。所以我们成立58同城较核心看到中国生活服务业一定会崛起，将会有大量用户使用生活服务。


另外一方面，我2000年来到，**次租房就被骗了，当时的中介当着我的面把押金条给撕了。我就在**家公司内部创业了一个服务项目，用互联网把所有人的房屋租赁双方需求的信息汇总，这两项信息服务结合就是58同城的前身。


我们在2005年初先上线了58同城的网站，到年底就注册成立公司了。当时我们发现，这种服务还是比较**的，一出来就获得了用户的青睐，并且给我们留言说这个服务非常好。


所以58同城成立的初衷，一方面是看到了市场的广阔机会，另外一方面生活服务是人民生活中不可或缺的，可以帮助很多像我当初一样在城市中特别无助的人。


目标：保持持续的增长，剩下的交给时间


在创立58同城的时候，我一直认为能做到1亿元的收入就可以上市了。因为我们看到有一些互联网公司也是接近1亿元收入的时候就可以去IPO了。但其实上市不是一个追求，我希望创办一个能长期可持续发展的企业，如果你有一天知道自己的公司模式能可持续发展，而且能自己养活自己，这种感觉非常好。


所以，大概在58同城IPO前的一两年，我提出五年我们要达到一百亿元营收，2019年这个目标就实现了。明年的目标接近两百亿，未来的远期目标希望能达到一千亿元，我比较有信心能达到这个目标。其实，只要路径是对的，只要我们坚持在为用户研发更易用、便利的产品，只要我们的组织在不断地演进，每个人都能够坚信愿景，通过一点一滴的努力，一千亿的目标是否在朝夕能达到，没有那么重要。


我们所在的生活服务领域，只要能确保在招聘、房产、二手车、本地生活等业务板块能成为垂直行业较大的平台，再加上技术不断演进，为客户提供的服务不断深入，行业自然而然就会把我们推到良好的位置。我们还要再做一层，就是争取服务尽可能多的用户，当用户有抱怨的时候就去解决，去提供让用户愿意使用、传播的产品，让对手没**会**过我们。


这两年我都更清晰地意识到一点，时间是我们的朋友。我们回头去看，曾经那些比我们市值或者规模更大的公司，很多都是昙花一现，现在已经不存在了。我记得2008年，恰好是开心网较火的时候，我在办公室跟他们讨论说我们不用去羡慕别人。如果我们坚信自己所做的事情对用户有帮助，坚信我们在各自的细分领域都能数一数二，坚信我们有更大的发展空间，那就把一切交给时间，时间会把我们带到想去的地方。


就像2012年我们喊出一百亿目标的时候，如果非要说心里有多少底，我们自己也不知道。但是我们一点点去努力，较终实现了目标。今年我们有很多校招生加入了58同城，我认为你们加入了一家成长非常稳健，并且到今天依然在不断提升用户体验和产品升级的组织。


昨天我跟别人聊天还提到，58同城可能是互联网里一一个提供基本的民生服务的平台，帮用户找房子、找工作、买卖二手车、找各种各样的本地服务，基本上这是任何社会都需要的较基本的服务，一**以后肯定还有人需要找工作、找房子，需要用技术、用互联网、用AI让他们实现更好的连接。


从58同城的整个发展历程来看，房产、招聘、二手车、本地服务四条业务线，没有一年出现过下滑，到现在为止，我们从来没有倒退过。所以，就像前面所说，我没那么在意到底是1000亿还是800亿的营收目标，我只在乎我们是不是能够持续地增长，是不是在这个领域提供了较好的服务，服务了较多的用户和客户。


我希望不管是老员工，还是新加入的员工都能够在各自的岗位不断地加速。因为只有这样，我们才能够一代一代地给人空间和成长的机会，才能够为整个社会、为每个城市、每个乡镇提供基础服务。

“金九银十”不再，11月的楼市依旧在低位徘徊。尽管11月土地供应、住宅成交稍有抬头上涨之势，但较新公布的70城房价变动数据显示，成交价涨幅不高，尤其是多个城市二手房成交价均持续下跌。不过，与此同时，房地产投资增速依然保持稳定，开发商拿地热情并未明显减退，而在调控政策日益收紧、资金监管力度加码之际，未来楼市发展或许将面临拐点。


17城二手房价回落


国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读11月70城房价变动情况时指出，*城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降。数据显示，11月二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1-11月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落12.1个百分点。


商报记者梳理发现，在70城中，11月二手住宅销售价格下降的城市有17个，比10月多出4个，其中厦门降幅较大。其中，4个*城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。下降了0.6%。


同时，市住建委数据显示，11月二手住宅共计网签**过1.1万套，与10月二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比上涨26.2%，同比增长32.1%。11月二手房成交量虽小幅回升，但成交均价仍继续下降。总体来说，二手房市场正处于交易量平稳、价格稳步回落的轨道。


中原地产**分析师张大伟分析认为，10-11月统计局公布的70大城市房价较大的特点是，二手房价格出现了明显变化。“从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现，已经连续两月出现**过10个热点城市二手房价格下调的情况，这也是较近四年来**。”


“实际上，相对于新房，二手房价会更客观反映出市场走势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉商报记者，当前很多业主急于抛售，因此会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，类似预售证的备案价审批等，所以价格相对来说会比较坚挺。


张大伟也透露，当下市场二手房价格更具代表性，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，、上海二手房市场成交占比已经**过市场总成交的80%。


投资热情不减


对比房价降温态势，房地产开发投资却依旧维持了一贯的热度，暂未出现明显降温。国家统计局此前发布的数据显示，1-11月，全国房地产开发投资**过11万亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月持平。其中住宅投资78027亿元，占房地产开发投资的比重为70.9%。


严跃进指出，上述数据表现了两个特征。**是开发投资数据和预期一致，从两位数开始回落到个位数的水平。*二是受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。


“11月开发投资数据表现略好于预期，实际上近期财政部发布的土地出让金等数据也表明，虽然各地土地流拍和房企降价，但是土地出让金收入反而有较大的增幅。”据严跃进分析，到了11月很多房企的融资计划都被通过，这些都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。


商报记者通过梳理发现，全国房地产企业土地购置正平稳回落，地价涨幅放缓。国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业土地购置面积约2.5亿平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月回落1个百分点；土地成交价款**过1.3万亿元，同比增长20.2%，增速回落0.4个百分点。


根据房地产企业土地购置面积和土地成交价款推算，今年1-11月，全国房地产企业拿地平均地面单价为5428元/平方米，比上年同期增加267元，上涨5.2%。从各月地价涨幅的走势来看，2019年地价涨幅整体呈持续回落态势，7月以来地价涨幅均在10%以内。


调控政策仍难松绑


58安居客房产研究院**分析师张波此前在接受媒体采访时指出，在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。


据了解，包括、广州、南京等地在内，临近年底，多个一二线城市正在加速供地，土地市场迎来一波供应小高潮。


张大伟指出，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高，因此预计2019年一二线土地市场成交依然将维持在高位。不过，由于房企资金压力较大，且较近信托等资金监管严格，导致房企对总价较高的地块相对谨慎，对非优质地块的积极性降低。这也使得土地市场的溢价率有所降低，流拍状况时有发生。


商报记者发现，11月商品房新开发面积也出现意外回升。数据显示，1-11月全国商品房新开工面积**过18亿平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积**过13亿平方米，同比增长19.3%。


国信房地产信息网发表评论分析认为，在房地产各项指标增速均有所放缓的背景下，房地产新开工面积却出现意外回升，其背后原因耐人寻味，从房屋类型看，商业营业用房和办公楼新开工面积均出现较大幅度上涨，不排除是企业为规避土地闲置政策而采取的临时性措施。未来商品房新开工面积走势仍待观察。


另外，1-11月，全国商品房平均销售价格为8715元/平方米，同比上涨10.6%，涨幅提高0.5个百分点。从商品房均价涨幅来看，房地产调控政策依然难以松绑。


上述评论还指出，与2019年相比，2019年全国商品房平均价格涨幅明显提高，房地产调控仍是任重而道远，在宏观经济形势复杂多变、房地产市场期待政策放松的背景下，调控仍需保持定力，坚持“房住不炒”和“因城施策”的政策总基调，不可轻易改弦易帜。

近日，国家统计局发布了2019年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，从数据来看，*城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降，二线城市环比涨幅均与上月相同，三线城市环比涨幅均回落。


清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，房地产市场整体保持平稳，新房与二手房价格继续保持倒挂，但倒挂压力得到缓解，这表明**的政策效果逐步显现。未来，房地产价格仍需得到有力调控，避免过快上涨或大幅下跌，实现整体稳定的目标。此次*城市商品住宅销售价格有涨有跌，二三线城市涨幅平稳符合政策预期。


据初步测算，从环比看，4个*城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%。其中：和上海分别上涨0.6%和0.5%，广州持平，深圳下降0.2%。二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。


11月份，*城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.5%，涨幅比去年同月扩大0.8个百分点；1月份-11月份平均，同比上涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。


与此同时，11月份二三线城市新建商品住宅销售价格同比分别上涨11.1%和10.5%，涨幅比去年同月分别扩大6.4个百分点和3.6个百分点；1月份-11月份平均，同比分别上涨7.2%和7.6%，涨幅比去年同期分别回落2.2个百分点和0.3个百分点。11月份，二三线城市二手住宅销售价格分别上涨7.9%和8.1%，涨幅比去年同月分别扩大2.9个百分点和2.7个百分点。


易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日在接受《证券日报》记者采访时表示，从房价上涨和下跌的城市数量看，房价上涨的城市数量为63个，相比10月份的65个有所减少。这也说明受近期市场调控的影响，部分城市依然有降价促销动作。这和房价反弹本身也没有矛盾。从推盘方面看，高端项目入市会更加密集，但在实际销售过程中依然有降价促销动作。


严跃进表示，二手房的房价指数环比增幅为0.5%，与10月份一致。二手房相对来说更客观地反映市场走势，当前很多业主急于抛售项目，会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，如预售证的备案价审批等，所以价格相对坚挺

今年以来，税收制度改革进一步提速，呈现出多税种并进的态势，体现了鲜明的减税导向，2019年全年减税降费规模预计将**过1.3万亿元。*表示，明年实施新一轮更大规模减税降费将推动直接税的比重上升。


增值税改革红利加速释放


3月28日，**常务会议提出要进一步深化增值税改革，并决定于5月1日起将17%、11%的增值税税率下调为16%、10%、统一增值税小规模纳税人标准、特定行业纳税人留抵税额一次性退还三项深化增值税改革措施。


苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对《证券日报》记者表示，增值税作为我国**大税种，其税率整体下调宣示了我国减税的决心，同时也是在此前“营改增”全面完成之后**税率的实质性下调。


财政部数据显示，增值税增速呈现放缓趋势，前11个月，国内增值税同比增长9.4%，其中，11月份国内增值税同比下降1.2%。


国家税务总局较新减税数据显示，截至今年10月份，深化增值税改革三项措施合计减税2980亿元。其中：制造业减税规模排在**，5月份-10月份，制造业累计减税户数246万户，实现净减税714.5亿元，占税率降低带来总减税金额的39.8%。


“今年的增值税改革目标基本完成，在稳经济促发展方面收效显著。”中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示，增值税改革减轻了企业税费压力，激发了企业扩大技术研发、新产品投资欲望和内生发展动力，促进了企业提高产品技术含量和核心竞争能力，推动企业加快转型发展和经济结构调整优化。


张依群认为，未来增值税改革将集中在三档增值税税率合并为两档，整体税率继续适当下调，目标一方面是继续减税负，另一方面是**调结构，促进具有技术研发创新能力的高端制造业加快发展。


黄志龙也认为，未来将会进一步下调增值税率，同时三档税率合并成两档，简化税制；更为关键的是，基于交通运输等行业的进项抵扣难度较大的实际情况，特别是中小企业纳税人在“营改增”之后税负甚至出现“不降反升”的现象，可考虑给予一定幅度的税负减免，做到整体税负只降不增。