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“单合同”回归


值得注意的是，此次因“双合同”问题被诉的楼盘—万科春风十里、金地香山湖（分别位于增城、花都的楼盘），目前均已开始实行单合同销售。


据记者了解，自2018年10月份开始，从化、增城、花都等地区逐渐出现单合同楼盘。某中介机构人士向记者介绍，增城区目前的楼盘基本都是单合同，诸如惠百氏二期、中海联睿品、翡翠绿洲、合山湖山国际、万科春风十里等楼盘均已实现单合同，均价约在2.1万/每平米到2.3万/每平米不等。


而位于海珠、越秀等市中心区域的广纸、广钢版块也已有楼盘实现单合同。


10月19日，广州住建委发布了《关于我市进一步规范房地产市场管理作出说明》，明确提出“保持调控力度不放松”，并且，“在保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。”


10月份开始，增城区多数楼盘便提高了备案价格。其中，增城区新塘板块的金地香山湖的备案价从约9000元/平方米提升至约17000元/平方米；合景誉山国际的备案价从9000/平方米上调至18500/平方米，翻倍增长。而位于朱村板块的广铝荔富湖畔则从14000元/平方米调至19000元/平方米，中新板块的恒大山水郡从12000元/平方米调至15000元/平方米。


某楼盘中介告诉记者，上交了新的备案价的楼盘若通过审批就可以使用单合同，而单合同明显更受市场欢迎。


单合同的回归在于顺应形势。易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者表示，单合同回归是一个政策规范的导向，而不是政策收紧。


“年底是全国房地产市场秩序大整顿时候，特别是像广州这样的重点城市都要检查，而这个时候类似这种“双合同”现象将成为一个查处的重点对象，所以回归到较为正常理性的状态是必然，而本身市场交易就应该是这样的。”严跃进说。


另外，单合同对于购房者来讲将得到一个更加透明的价格，市场交易更加公平合理。中原地产分析师卢文曦认为单合同回归较具建设性意义在于，市场监管会越来越规范，制定的措施越来越精准。“双合同模式下，反映不到真实的市场情况，市场到底什么价格什么准则，管理层都没办法监控监管，对市场调控措施的制定有时会失真。”



全国范围内土地跨省交易或提速推进。《经济参考报》记者日前从*人士处获悉，国家**等部委正在对跨省交易和飞地经济展开密集调研，未来或加大相关政策支持力度。地方**也在加快研究推进土地跨省交易早日实施，通过“增减挂钩、占补平衡”调剂用地指标，实现地方土地资源效益较大化，从而带动脱贫攻坚和经济发展。


所谓土地跨省交易，是指耕地少的省份需要建设用地，可以从耕地多的省里购买指标，进行跨省域调剂，实现全国一盘棋。2017年12月，四川启动了全国首例跨省域土地流转，四川的乐山市马边县向浙江省绍兴市越城区签约流转节余指标7000亩，协议总金额50多亿元。


2018年3月，**办公厅印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》等指导性文件，通过改进耕地占补平衡管理办法，建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制等措施。


2018年9月，**、**印发《乡村振兴战略规划（2018-2022年）》强调，改进耕地占补平衡管理办法，建立高标准农田建设等新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制，将所得收益通过支出预算全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。


一位土地政策研究*告诉《经济参考报》记者，按照指导文件，城乡建设用地增减挂钩节余指标必须由国家统筹跨省域调剂使用。其中，自然资源部会同财政部、国家**、农业部等相关部门确定调剂规模、激励措施和监管要求。财政部会同自然资源部等相关部门制定资金使用管理办法，统一资金收取和支出。


自然资源部土地资源保护监督工作小组相关负责人表示，通过国家统筹土地指标的跨省域流转，既有利于妥善解决保护与**的用地矛盾，也有利于发挥经济发达地区和资源丰富地区资金源互补优势，助推脱贫攻坚和乡村振兴。


自然资源部数据显示，全国耕地后备资源主要集中在中西部经济欠发达地区，其中新疆、黑龙江、河南、云南、甘肃等5个省份后备资源面积占到全国近一半，而经济发展较快的东部11个省份之和约为全国六分之一。经过多年持续开发利用，经济发展快的地区后备资源**甚至枯竭，在省域内实现占补平衡越来越难，成本也越来越高。这种现状也使耕地占补平衡跨省统筹成为一种趋势。


在这种趋势下，西部、东北等欠发达省份与东部、东南沿海通过土地指标的跨省域流转形成一种“帮扶模式”。经过国家统筹调剂后，人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的省份，可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模，并在新一轮土地利用总体规划编制时予以调整。增加的规划建设用地规模原则上不得用于特大城市和**大城市的中心城区。


另一方面，输出用地指标的省份所得资金收益，除一部分给承担补充耕地任务的省份**用于补充耕地外，其余全部用于脱贫攻坚和乡村振兴。


例如，2018年11月底，广西印发城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂实施细则，并明确马山县等20个深度贫困县（市）为实施范围。调剂资金全部用于巩固脱贫攻坚成果和实施乡村振兴战略，**和重点**产生节余指标的深度贫困县（市）安置补偿、拆旧复垦、基础设施和公共服务设施建设、生态修复等。


南京农业大学教授邹伟告诉《经济参考报》记者，当前，土地指标的跨省域流转主要是发达省份和欠发达省份之间的一种占补平衡。“欠发达省份往往并不是将已有的耕地指标直接流转出来，而是通过‘复垦’的办法补充被流转走的指标部分。因此，对于欠发达省份而言既获得了土地流转收益，也增加了耕地规模。这样一来，在‘全国一盘棋’当中耕地总量没有发生变化。”


全国土地跨省交易有望再加速。记者了解到，自然资源部等部门此前连续到浙江、、上海、江苏、福建等省市调研，推进跨省域补充耕地国家统筹机制建设。**透露，**振兴司近日组织对东北地区与东部地区对口合作开展土地跨省交易和发展飞地经济等问题的研究，未来或加大相关政策支持力度。


不过，由于土地跨省交易更加复杂，监管难度更大。在之前的土地跨省域流转过程中曾发生过类似于“以次充好”等问题，使耕地数量和质量受到损害。2018年12月中旬，自然资源部针对补充耕地弄虚作假的12个典型项目进行公开通报并挂牌督办。据介绍，在自然资源部随机抽查的全国范围6200多个涉及耕地“占补平衡”项目中，10%的项目数量存在弄虚作假等问题。


“全国土地跨省交易相对省内交易，面临难度更大。如何规范和公开操作也成为焦点问题。”中国社科院农村发展研究所研究员李国祥建议，建立一个公开交易平台，有利于相关指标和交易合理价格的形成。此外，加强监控，进一步出台相关政策，确保发达地区资金及时拨付给出让土地指标的贫困地区，以及确保资金真正用在刀刃上，从而实现改善民生和发展当地经济。


邹伟也认为，土地指标的跨省域流转，需要国家相关部门统筹考虑，既要对购买指标的发达省份加强总量限制，也要对补充指标的相关省份加强监管，复垦后的耕地质量、规模要及时核查。


下一步，除了加强动态监管，可能还需要对土地流转后的收益进行市场化调配。邹伟进一步认为，也可以尝试通过直接流转欠发达省份农村经营性建设用地指标的方式来实现真正的占补平衡。“这样的话，耕地的总量和规模没有变化，经营性建设用地的指标也不会产生增量”。
楼市的清冷反应于信贷领域，则是利率的“原地踏步”。


近日，《证券日报》记者走访调查地区多家银行和房产中介发现，从整体情况来看，目前首套房贷款利率主流仍是基准利率上浮10%，个别银行首套房贷款利率为基准利率上浮15%或以上。本报记者查阅融360统计数据发现，地区首套房贷款平均利率自今年6月份起已经保持稳定**过半年。


值得一提的是，临近年末，有部分银行停止批贷或批贷后延长至明年1月份放款，有银行个贷经理表示：“现在申请用的是明年的额度。”


首套房贷款利率


近半年来保持稳定


融360监测数据显示，2018年11月份，首套房贷款平均利率为5.47%，利率平均值较上期不变，二套房贷款平均利率为5.90%，利率均值较上期不变。


《证券日报》记者查阅今年融360统计数据发现，除9月份小幅上涨至5.49%外，自2018年6月份起，地区首套房贷款平均利率均为5.47%，相当于基准利率上浮11.63%，首套房贷款平均利率自今年6月份起已经保持稳定**过半年。


融360监测的30家地区的银行中，针对首套房，有24家银行执行基准利率上浮10%，5家银行执行基准利率上浮15%-30%，另有1家银行分（支）行停贷。


《证券日报》记者日前走访调查了地区10余家银行，其中，中行、农行、建行、交行、工行、招商、银行、南京银行、华夏、民生等多家银行分（支）行的工作人员表示，目前首套房执行基准利率上浮10%的贷款利率政策。在本报记者走访的银行中，仅个别银行首套房贷款利率为基准利率上浮15%或以上。


从本报记者走访地区多家银行和房产中介了解的情况来看，目前首套房的贷款利率一般是基准利率上浮10%，二套房贷款利率为基准利率上浮20%。


年末部分银行


停止批贷或放款


在某股份制银行网点，个贷经理告诉《证券日报》记者：“目前我行首套房贷款利率一般为基准利率上浮10%。不过，现在进入12月下旬，贷款应该不好批了。”


他还补充道：“房贷额度都是每月规划的，我们银行额度一般年底要比年初的少。没有大的政策变化，明年1月份会有新的额度。”


在另一家股份制银行网点，工作人员表示：“目前我行首套房贷款利率为基准利率上浮10%，近期没有通知额度紧张，会正常批贷，但是12月份大概率是来不及放款了。”


某国有大行工作人员则表示：“近期成交量小，额度不紧张，批贷后5天-10天放款。”


除了上述额度宽松的银行，还有银行个贷经理在《证券日报》记者咨询时直接表示：“我行首套房贷款利率为基准利率上浮15%，目前额度紧张，放款周期至少一个月以上，目前申请肯定是用的明年的额度，预计春节后恢复正常。”


此外，还有个别银行已经停止审批。在某城商行网点，工作人员表示：“今年我行年终决算时间早一些，现在仅接收材料，统一在元旦后审批。”


综合《证券日报》记者走访的情况来看，国有大行额度相对宽松，部分股份制银行和城商行已经或即将停止批贷或放款。


某国有大行工作人员告诉本报记者：“今年年末额度相比往年宽松和成交量低有很大关系。”


根据市住建委统计数据，11月份，二手住宅共计网签11203套，与10月份二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比增长26.2%。


不过，对于11月份二手房网签量较上月提升的原因，有业内*分析称，受到假期以及公积金政策使得很多购房者9月份集中网签的影响，10月份的二手房网签量较低。低基数情况下，11月份的数据出现回升，但实际交易量并没有增加。从数据上看，当前市场处于较低位平稳阶段。


市朝阳区某房产中介的店长对《证券日报》记者表示：“12月份陆续有银行开始做年终决算，在这个时间点，不止是个人按揭贷款，消费贷、经营贷等多类贷款都是暂停批贷或暂停放款的状态，等到元旦过后才开始按照顺序放款。”


上述房产中介店长还表示：“这类‘停贷’对购房者影响不大，只是银行工作进度放缓，可能延长半个月左右，对整个房屋成交周期来说可以忽略不计。”

2018年，中国房地产市场持续调控，“坚决遏制房价上涨，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”成为房地产市场主基调。房地产市场总体上保持平稳运行，逐步回归理性，热点城市房价过快上涨势头得到遏制。


房价：*城市持续趋稳，二三线城市回归理性


国家统计局数据显示，11月份，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市房价涨幅也趋于稳定。深圳和厦门2个城市新房价格已低于去年同期，房价过快上涨趋势在2018年底基本被遏制。


记者近期在多地调查发现，不少房企出于冲刺业绩和融资成本压力，正陆续申领预售证，大量新盘集中入市，价格基本较年初计划售价打了八折。多地二手房的议价空间也逐渐增大，但真正出手的购房者较少，成交量下滑。


国家统计局数据显示，1至11月，*城市新建商品住宅销售价格平均同比微涨0.3%，涨幅比去年同期回落10.6个百分点。11月份，北上广深四城二手房连续2个月下跌，且价格跌幅持续扩大。


国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市房价环比上涨的城市增至65个，比2月份的44个增长近五成。“‘人才新政’降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期。”中原地产**分析师张大伟认为。


楼市升温让各地的房地产调控政策持续加码。7月31日，***会议指出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。


易居企业集团**执行官丁祖昱认为，各地楼市调控持续加码，房价上涨过快的城市几乎均出台了遏制投机需求的相关措施，房价上涨趋势得到遏制，房价预期也开始扭转。未来一段时间内，全国房地产市场将总体上保持平稳运行。


租赁：租购并举进行时，长租公寓遭遇“成长的烦恼”


作为解决“住有所居”重要途径的住房租赁市场，在2018年实现重要突破，租购并举格局加快建立。


住建部有关负责人表示，2018年我国加快培育和规范发展住房租赁市场，在12个大中城市开展住房租赁试点，在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。*加快研究和制定住房租赁和住房销售管理条例，规范住房租赁和销售行为，维护当事人合法权益。


自去年上海**纯租赁用地开始，今年广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块，计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套。


住房租赁市场的参与主体更加多元。开发商、专业化租赁运营商、中介机构、酒店集团等各类企业纷纷抢滩“新风口”，打造自有租赁公寓品牌。


多地**打造的住房租赁交易服务平台投入使用。截至目前，全国已有10余个城市搭建官方平台。


然而，在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，市场发展良莠不齐的问题日渐**。例如，一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险。


此外，长租公寓还被视为推涨房租的重要因素。易居智库研究总监严跃进表示，一些长租公寓运营商，为了扩大规模，以**市场正常价格的20%到40%恶性争抢房源，人为抬高收房价格，让长租公寓的租金也呈现高端化趋势。


针对租房市场出现的乱象，多地监管部门采取了行动。7月份以来，已有、上海、深圳、南京和等20余个城市出台住房租赁新政，通过用地**、增加房源投入、规范“租金贷”及其他住房租赁交易服务等举措，促进住房租赁市场健康发展。


全国房地产商会联盟**顾云昌认为，我国住房租赁市场还不够成熟，**应从制度建设、金融支持、服务**等多方面入手，实现租售“两条腿”走路。


地价：溢价率持续走低，土地市场降温


楼市的严格调控效应已传导至土地市场。住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”，房企在拿地方面变得谨慎理性，土拍市场热度也随之退却。


去年年初，中海地产以总价50.9亿元、溢价率**过71%拍得松江三幅宅地，这一位于上海远郊的区域楼板价创出新高，突破3万元/平方米。近期，该地块所建项目“中海九峯里”推出的500余套房源却几乎无人问津，楼盘首开仅售出十余套。在南京、苏州和镇江等地所拿多幅高价地块也在调控之下，销售承压无法入市。


一位房企高管表示，在楼市调控高压不减的态势之下，商品房销售价格无法再现快速增长甚至还要下调，房企利润空间难以把握。因此，不少房企尽量不通过招拍挂的形式拿高价地。


中国指数研究院统计显示，下半年以来，随着土地供应增多，低溢价乃至底价成交渐成常态，土地流拍数量也明显增多。2018年11月，全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%，较去年同期下降15个百分点。其中，上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的土地成交平均溢价率同比降幅**过70%。据统计，今年上海成交地块大部分以底价成交。除溢价率下行外，上海、、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价与去年同期相比也出现下降。


新城控股高级副总裁欧阳捷表示，流拍地增多是土地市场回归理性的信号。“过去20多年，地价的不断上涨传导至新房房价，进而影响周边二手房价格，构成了房价不断上涨的逻辑链条。地价不断下行将引导消费者预期，促使房价进一步回归理性。”

筹划拟跨界新能源仅四个多月，万通地产（ 600246.SH）一纸公告宣布转型折戟。


今年7月底万通地产宣布拟以现金31.7亿元收购动力锂电池企业星恒电源78.284%股份，意图开展地产+新能源的双主业布局。


彼时，由于标的估值大幅增长且交易对方未设置业绩承诺、上市公司房地产主业收缩等多方面问题，万通地产收到上交所问询函。


不过，四个多月后万通地产宣告此次收购终止，这也意味着万通地产跨界新能源失利。


另一方面，近两年来万通地产业绩回暖，但仍面临着土地储备增长停滞、业务收缩的问题。今年三季报显示，报告期内公司无新增储备、开工、竣工面积。报告期内，公司累计实现销售面积2.09万平方米，同比下降76%；销售额5.97亿元，同比下降68%。


终止现金收购星恒电源


12月16日晚间，万通地产公告将终止收购星恒电源78.284%股份，这意味着公司跨界新能源落空。


对于此次收购终止，万通地产表示，在本次交易推进过程中，公司与交易各方未能就本次交易优化及后续完善措施等重要法律及商业安排达成一致，加之市场环境发生重大变化，继续推进交易面临较大的不确定性因素。综上考虑，公司认为本次交易无法按计划继续推进实施，为切实保护公司和中小股东的利益，公司决定终止本次交易相关事项。


同时，万通地产称本次交易终止不会对公司的业务发展和经营业绩产生不利影响，且交易对手方将在约定期限内返还公司已支付全部款项。


据了解，今年7月29日万通地产披露对星恒电源股权收购方案，公司拟以现金方式收购星恒电源合计78.284%股份。


资料显示，星恒电源自2003年成立以来一直致力于动力锂电池的研发、生产、销售，其主要瞄准轻型车和新能源汽车市场，在国内率先实现了电池的二次寿命和梯次利用。


2016年度、2017年度和2018年一季度，星恒电源营业收入分别为10.17亿、14.3亿、3.07亿，净利润分别为1.04亿、2.01亿、3660万，各报告期末负债和所有者权益分别为12.5亿、15.5亿、16亿。


本次交易中，星恒电源**股权估值人民币40.5亿元左右，万通地产收购目标公司合计78.284%股权交易总价款为人民币31.7亿元左右。


**季度销售额下降68%


作为老牌地产公司，万通地产本寄希望于星恒电源意图实现地产+新能源的双主业战略发展格局。


不过，此次交易方案释出后，标的估值及业绩、交易对方未作出业绩承诺等多个方面问题引起市场和监管部门广泛关注。


上交所曾对万通地产下发问询函，重点关注到交易对手方曾在一年前入股标的公司并筹划将该资产收入囊中，且前次收购时，经营团队承诺三年利润不低于9亿元。本次估值**过前次估值逾10亿，且上市公司需支付大额现金，但交易对方及经营团队均未提供业绩承诺。


长江商报记者注意到，自2015年巨亏6.12亿之后，近两年来万通地产业绩逐渐回暖。2016年和2017年公司营业收入分别为23.36亿、32.95亿，净利润分别为1.1亿、3.56亿。而标的公司去年营收和净利润分别占上市公司的43%、56.4%。


今年**季度，万通地产实现营业收入28亿，同比增长114.89%；净利润3.39亿，同比增长200.34%。但扣非后净利润为1.04亿元，同比减少6.59%。


与此同时，曾经的房地产开发企业**近两年来土地储备增长停滞，房地产业务开始收缩。今年三季报显示，报告期内公司无新增储备、开工、竣工面积。截止报告期末，公司在建面积37.35万平方米。报告期内，公司累计实现销售面积2.09万平方米，同比下降76%；销售额5.97亿元，同比下降68%。


值得一提的是，年内公司股东多次进行质押所持股份。根据公司较新公告，截至目前，公司控股股东嘉华东方和二股东万通控股共持有公司股票13.55亿股，占公司总股本的65.9697%；已质押股份数量为13.55亿股，占合计持股总数的99.9989%，占公司总股本的65.969％。
深圳地价新规征求意见：进一步降低**房地价水平


人民网12月18日电 (记者 孙红丽)为了统一地价管理体系，简化地价管理和测算规则，12月17日，深圳市规划和国土资源**发布《深圳市地价测算规则》(征求意见稿)。


据了解，此次《规则》修订中，新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准，并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数，进一步降低**性住房的地价水平。在地价管理层面，支持多渠道供应安居型商品房、人才住房的政策要求。


据悉，本次《规则》的修订将就落实产业用地类别化供应，深化土地有偿使用方面，从地价政策方面进行了充分的衔接，目的是通过有效的地价政策调节手段，促进土地资源的供给侧改革，实现土地资源，特别是工业及其他产业用地有效配置。


《规则》(修订稿)主要包括三个部分，**部分是通则，主要是针对地价测算和缴纳的基础性事项进行了统一的规定；*二部分是变更与补缴，主要归并不同供应方式，不同用途土地的规划建筑指标调整，竣工**面积的地价测算方式；*三部分是特殊情形，涵盖了各类特殊类型及历史遗留用地地价的测算。


深圳市规划和国土资源**表示，《规则》(修订稿)将土地出让、棚改项目、城市更新、土地整备等各类地价的管理及测算规则统一整合到土地市场价格这一共同的基础，体现了地价政策对存量土地利用的政策倾斜和支持，保证地价水平的基本平稳，实现新旧政策的顺畅过渡和**衔接。


针对不同产权限制的用地，《规则》(修订稿)提出设置产权政策调节系数，能够大幅降低不得转让性质产业用地地价水平，充分体现对实体经济的政策支持。


另外，《规则》(修订稿)新增了“地下轨道、地下**场站、综合管廊和连接两宗地块的对外开放的公众地下通道”这一特殊类型的地价空间利用调节修正系数0.1；同时针对一般性的地下空间也将调节系数从0.5降低到0.3，加大对立体空间开发利用的支持，鼓励土地的集约节约利用。