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　　2019年展望之楼市篇

　　●据不完全统计，12月份以来，房企融资规模在千亿元以上。

　　●机构预测2019年全国商品房销售面积为16.3亿平方米。

　　较近几天，市场上有关楼市变化的关注度明显提升，在二级市场上，地产股也明显抗跌。不过，根据记者了解，2019年，房地产市场投资或将维持平稳，房价继续回归理性。而上市房企业绩表现继续分化，资源向**公司集中，但整体业绩增幅放缓或成趋势。

　　文：广州日报全媒体记者张忠安

　　2018年临近尾声，房企融资出现一波高潮。同策研究院监测数据显示，2018年11月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计**500亿元，环比增长约三成。12月以来，房企融资继续井喷。不过，对于2019年，多数机构预计，资金来源依然偏紧，个贷增速变化将成为关键。

　　“从资金面上看，近期房企纷纷通过债市融资，而且成本偏高。一方面反映是行业资金缺口较大，另一方面，也是说明监管层对房企合理的再融资还是支持的。”一位不愿透露身份的券商房地产行业分析师认为。

　　有开发人士称，相对于金融市场的融资，对开发商影响较大的还是销售回款，“如果明年销售继续放缓，房企面临的压力可能较大。”

　　来自国家统计局的数据显示，2018 年1~10月，房地产开发企业到位资金135636亿元，同比增长7.7%，虽然增速与上半年相比上升3.1个百分点，但与同期房地产开发投资增速相比低2个百分点。从资金来源渠道看，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款均出现负增长，降幅分别为5.2、35.6和0.9个百分点，与此同时，开发商自筹资金却继续维持高速增长，增幅**过10%。定金及预收款和企业自筹资金占比也较高，分别占资金来源的33.1%和33.6%，与上年同期相比比重分别提高2.5和0.9个百分点，国内贷款和个人按揭贷款占企业资金来源的比重均在14%左右，比重与上年同期相比分别下降2和1.2个百分点。

　　这意味着，在融资收紧和整体降杠杆的大环境下，企业自筹和销售改善是保持企业资金来源平稳的重要手段。因此，2019年销售是否改善，直接反映在个人住房贷款的变化上。

　　近期不少消息称，部分城市购房成本出现变化，特别是个人房贷利率水平上浮幅度有下行迹象。有地产中介告诉记者，之**套房贷利率上浮20%到25%，目前可以申请15%~20%。不过，对明年房价而言，业内人士预计，整体稳字当头，一二线市场回归理性。

　　“预计至2019年春节，大城市的房价还有进一步调整的空间，而新房市场的销售压力还将持续存在，其中小城市的降幅可能更为明显。”中信证券地产行业**分析师陈聪认为。

　　国家统计局刚刚发布的数据显示，今年11月份，全国主要城市房价涨幅回落，其中，*城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.3%。二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。二线城市环比涨幅均与上月相同；三线城市环比涨幅均回落。

　　“11月份，各地继续坚持因城因地制宜、精准施策，强化地方调控主体责任，房地产市场整体保持稳定。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示。国信证券房地产行业分析师区瑞明也指出，即使2019年行业可能出现一些利好，但在稳住之后，房价热点城市不会出现太多。

　　业内人士

　　行业虽然内部竞争加大但明年基本面或维持平稳

　　中信证券**地产分析师陈聪表示，如果从目前的销售情况来看，房地产市场2019年基本面有可能继续回归理性。根据国家统计局数据，商品房销售面积单月增速连续三月为负，且降幅扩大。因此，整体上看，多数业内人士认为，房地产行业虽然内部竞争加大，但基本面明年有望维持平稳。

　　中国指数研究院统计的去化数据显示，近期去化率不断走低。但更为重要的是，重点城市的二手房市场持续回归理性，售房者为了出售住房需要的挂牌时间持续拉长，购房者预期偏向谨慎。

　　国家信息中心发布的较新研究报告也指出，随着宏观经济和居民收入增速变化，同时叠加上“去库存”和棚改货币化相关政策的调整，预计2019年房屋销售仍受考验。该机构预计，2019 年实现16.3亿平方米，下降3.8%。

　　在大方向上，国家信息中心认为，2019年我国仍将坚持稳中求进的工作总基调，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

　　目前，大型房企近期销售业绩保持较大的增量，万科、碧桂园、恒大等房企前11月份销售均出现明显增长，三家公司销售额**过5000亿元。这也为上市房企未来业绩提供保证。但年报预报显示，中房股份、海航创新、大名城、世荣兆业、滨江集团以及大港股份等均“报忧”，其中中房股份、大港股份等预计**出现亏损。有业界分析师认为，行业分化加剧，2019年整体净利润增速放缓或难以避免。

　　以房养老，曾经是备受追捧的养老热词，很多人关注着这种新的养老方式。但是这种新方式推广情况到底如何？能不能发展下去？能否成为社会化养老的一种合理选择？

　　“以房养老”，一直是城市养老形式中备受关注的一种。这种新形式多是指保险版的“以房养老”。2014年6月，原保监会正式公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，宣布自2014年7月1日起，在、上海、广州、武汉开展住房反向抵押养老保险试点，该业务被称为保险版“以房养老”。

　　2015年3月，**保险版“以房养老”产品“房来宝”由幸福人寿正式推出。何为住房反向抵押养老保险？幸福人寿有关人士介绍说，根据保险条例，拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取相应养老金直至身故。老年人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将**用于偿付养老保险相关费用。

　　如今，4年多时间过去了，多数人对“以房养老”依然不甚了解，在很多人眼中，它甚至成为“骗局”的代名词。“以房养老”推进现状如何？如何看待该模式的发展前景？实现破局应该从哪些方面入手？带着这些问题，经济日报记者进行了走访。

　　阻碍大 误解多

　　——公众接受程度较低

　　广州的区伯早年离异后一直*自生活。随着年纪渐长，身体也出现了诸多问题。出于安全和方便考虑，区伯想请个保姆照顾自己。但他每个月退休金不到4000元，难以负担保姆费用。2016年5月，他选择了“以房养老”，投保之后，每月从幸福人寿领取6131元养老金，请到了保姆，生活质量有了很大改善。

　　但是，像区伯一样选择此类养老方式的老人并不多。幸福人寿提供给记者的数据显示，截至11月底，共启动意向客户168户247人，已承保117户172人，领取养老金105户 150人，其余正在办理中。

　　投保人平均年龄71岁，多为失*孤寡、空巢、低收入老人。而幸福人寿是目**已经完成承保此业务的保险公司。也就是说，目前全国选择住房反向抵押养老保险的老人仅有117户172人。

　　中国人民大学公共管理学院教授董克用认为，住房反向抵押养老保险这一模式的适用群体本就比较小众，“它只适合那些没有想把房子作为财产留给后代继承的人，这些人要么有好几套房子，要么没有后代继承人或其他房产继承人，与此同时，他自己的养老金又不多，上述情况同时符合的人目前还不多”。

　　此外，传统观念、利益纠纷、一些诈骗案件导致的社会负面影响等也都是阻碍老人接受“以房养老”的重要因素。

　　“传统观念上，中国的老人多数不能接受这一模式，特别是子女或其他亲属如提出反对意见，对老人影响很大。有些子女觉得老人参与‘以房养老’，自己会没面子。”幸福人寿反向抵押业务管理人员陈磊告诉记者：“有不少投保人都配合我们做完房屋评估甚至抵押登记了，较终还是因为顾忌家人反对而选择放弃。”

　　此外，社会上对于“以房养老”的误解也导致很多老人不能接受这一模式。曾经出现的打着“以房养老”名义进行诈骗的事情，造成了很大的影响，让公众对这一模式产生了负面解读。很多老人都有这样的误解：参加了住房反向抵押养老保险，就不能住在自己房子里了，甚至较终可能导致他们流离失所。