新华社上海12月18日电(记者郑钧天)国家统计局日前发布的“2018年1-11月份全国房地产开发投资和销售情况”显示,全国土地交易量价增速连续3个月回落,房地产企业拿地日趋理性。
数据显示,1-11月份,房地产开发企业土地购置面积同比增长14.3%,土地成交价款增长20.2%,增速双双连续3个月回落。
中国指数研究院常务副院长黄瑜分析称,四季度以来,随着土地供应的增多,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量也明显增多。2018年11月,全国300个城市住宅类用地平均溢价率为7%,较去年同期下降15个百分点。
“目前公开市场上,土地出让价格已处于高位。调控之下,房地产市场已明显降温、购房者回归理性,市场供应不减,销售难度将持续提升。原来开发商囤地坐等升值,等房价大涨后出售套现的盈利模式已经玩不转了。”旭辉控股董事长林中认为。
事实上,当前市场上已出现了不少拿了高价地“赔本赚吆喝”的项目。2016年**房价上涨的厦门,如今商品房价格量价齐跌。在位于厦门市翔安区的某大型房企开发的新楼盘,售楼人员告诉记者,“该楼盘2016年拿地,去配建后的楼面价是37512元/平方米,现在高层95平方米公寓售价36000元/平方米。市场观望气氛浓厚,现在售房就是在赔本赚吆喝,预计每套赔100万元,整个楼盘将亏损5亿元。”
“在当前的市场环境下,开发商也不敢轻言拿地,在投资前会更加审慎地做好前期市场调查和产品定位。”一位房企主管透露。
融创中国董事长孙宏斌表示,目前房企利润空间难以把握。“过去,房地产企业获取土地的途径较为单一,主要依赖在土地市场上通过竞拍的方式拿地。但目前来看,大型房企多采用并购的方式拿地。”
此外,还有一些房企通过整合资源、降低拿地的综合成本。沪苏龙湖负责人认为,通过发展地方**所鼓励的养老、产城融合等创新业务,帮助当地拓展新兴产业空间,提升其综合配套能级可降低获取土地资源的总成本。
克而瑞战略顾问中心总经理高晓伟认为,“通过打造产业或医养项目,可以在一定程度上降低拿地价格;但是产业、医养项目不可能通过传统的销售回款方式获取利润。开发商必须通过综合运作和后期良好运营,减轻持有项目的沉淀成本,并使其持续增值。”
融360统计数据显示,今年11月份,全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率的1.165倍,与10月份持平,结束连续22个月上涨的态势。
首套房贷款平均利率较低是上海,为5.19%,相当于基准利率上浮5.92%;较高的是武汉,为6.26%,相当于基准利率上浮27.76%。据此推算,购买首套房,按照等额本息还款法计算,贷款100万元、25年期,身处不同城市的购房者月供差额较高为645.75元,总还款额相差193725元。
首套房贷款平均利率较低的**城市中,、上海、广州、深圳四个*城市**全部**。《证券日报》记者查阅融360一年以来(2017年11月份-2018年11月份)的统计数据发现,2018年11月份为“北上广深”**全部上之一套房贷款平均利率较低的**城市。
除北上广深外,首套房贷款平均利率较低的10个城市中,还有厦门、大连、福州、乌鲁木齐、太原和昆明等6个城市,利率分别为:5.42%、5.44%、5.46%、5.47%、5.53%和5.54%。
《证券日报》记者分别致电上述城市部分银行分(支)行网点对年末首套房贷款利率进行了调查。虽然房贷利率整体保持上行,但与以往全面火热的趋势不同,多个*、二线城市的银行利率有下调趋势。
某省会城市一家股份制银行的工作人员坦言:“各个支行的额度以及贷款人的资质会影响较终批贷利率。除此之外,结合贷款人在银行的存款、购买的理财产品、保险产品等具体情况,可能申请更低的利率。”
根据融360监测的数据,以地区为例,2018年11月份首套房贷款平均利率为5.47%,利率平均值较上期不变,二套房贷款平均利率为5.90%,利率均值较上期不变。
《证券日报》记者查阅今年融360统计数据发现,除9月份小幅上涨至5.49%外,自2018年6月份起,地区首套房贷款平均利率均为5.47%,相当于基准利率上浮11.63%。首套房贷款平均利率自今年6月份起已经保持稳定**过半年。