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“金九银十”不再，11月的楼市依旧在低位徘徊。尽管11月土地供应、住宅成交稍有抬头上涨之势，但较新公布的70城房价变动数据显示，成交价涨幅不高，尤其是多个城市二手房成交价均持续下跌。不过，与此同时，房地产投资增速依然保持稳定，开发商拿地热情并未明显减退，而在调控政策日益收紧、资金监管力度加码之际，未来楼市发展或许将面临拐点。


17城二手房价回落


国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读11月70城房价变动情况时指出，*城市新建商品住宅销售价格环比微涨，二手住宅持续下降。数据显示，11月二手住宅销售价格上涨0.8%，涨幅比去年同月回落2.1个百分点；1-11月平均，同比上涨0.7%，涨幅比去年同期回落12.1个百分点。


商报记者梳理发现，在70城中，11月二手住宅销售价格下降的城市有17个，比10月多出4个，其中厦门降幅较大。其中，4个*城市二手住宅销售价格下降0.4%，降幅比上月扩大0.2个百分点。下降了0.6%。


同时，市住建委数据显示，11月二手住宅共计网签**过1.1万套，与10月二手房住宅网签8879套相比增加2324套，环比上涨26.2%，同比增长32.1%。11月二手房成交量虽小幅回升，但成交均价仍继续下降。总体来说，二手房市场正处于交易量平稳、价格稳步回落的轨道。


中原地产**分析师张大伟分析认为，10-11月统计局公布的70大城市房价较大的特点是，二手房价格出现了明显变化。“从二手房价格看，全国房价的拐点已经出现，已经连续两月出现**过10个热点城市二手房价格下调的情况，这也是较近四年来**。”


“实际上，相对于新房，二手房价会更客观反映出市场走势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉商报记者，当前很多业主急于抛售，因此会主动降价。而一手房的定价受到更多因素影响，类似预售证的备案价审批等，所以价格相对来说会比较坚挺。


张大伟也透露，当下市场二手房价格更具代表性，特别是一二线热点城市，二手房成交量占比已经过半，、上海二手房市场成交占比已经**过市场总成交的80%。


投资热情不减


对比房价降温态势，房地产开发投资却依旧维持了一贯的热度，暂未出现明显降温。国家统计局此前发布的数据显示，1-11月，全国房地产开发投资**过11万亿元，同比增长9.7%，增速与1-10月持平。其中住宅投资78027亿元，占房地产开发投资的比重为70.9%。


严跃进指出，上述数据表现了两个特征。**是开发投资数据和预期一致，从两位数开始回落到个位数的水平。*二是受益于拿地和新开工等数据，开发投资数据总体上还是表现相对活跃的态势。


“11月开发投资数据表现略好于预期，实际上近期财政部发布的土地出让金等数据也表明，虽然各地土地流拍和房企降价，但是土地出让金收入反而有较大的增幅。”据严跃进分析，到了11月很多房企的融资计划都被通过，这些都利好开发投资数据保持相对坚挺的态势。


商报记者通过梳理发现，全国房地产企业土地购置正平稳回落，地价涨幅放缓。国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业土地购置面积约2.5亿平方米，同比增长14.3%，增速比1-10月回落1个百分点；土地成交价款**过1.3万亿元，同比增长20.2%，增速回落0.4个百分点。


根据房地产企业土地购置面积和土地成交价款推算，今年1-11月，全国房地产企业拿地平均地面单价为5428元/平方米，比上年同期增加267元，上涨5.2%。从各月地价涨幅的走势来看，2019年地价涨幅整体呈持续回落态势，7月以来地价涨幅均在10%以内。


调控政策仍难松绑


58安居客房产研究院**分析师张波此前在接受媒体采访时指出，在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，住房向理性居住需求回归。


据了解，包括、广州、南京等地在内，临近年底，多个一二线城市正在加速供地，土地市场迎来一波供应小高潮。


张大伟指出，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高，因此预计2019年一二线土地市场成交依然将维持在高位。不过，由于房企资金压力较大，且较近信托等资金监管严格，导致房企对总价较高的地块相对谨慎，对非优质地块的积极性降低。这也使得土地市场的溢价率有所降低，流拍状况时有发生。


商报记者发现，11月商品房新开发面积也出现意外回升。数据显示，1-11月全国商品房新开工面积**过18亿平方米，增长16.8%，增速提高0.5个百分点。其中，住宅新开工面积**过13亿平方米，同比增长19.3%。


国信房地产信息网发表评论分析认为，在房地产各项指标增速均有所放缓的背景下，房地产新开工面积却出现意外回升，其背后原因耐人寻味，从房屋类型看，商业营业用房和办公楼新开工面积均出现较大幅度上涨，不排除是企业为规避土地闲置政策而采取的临时性措施。未来商品房新开工面积走势仍待观察。


另外，1-11月，全国商品房平均销售价格为8715元/平方米，同比上涨10.6%，涨幅提高0.5个百分点。从商品房均价涨幅来看，房地产调控政策依然难以松绑。


上述评论还指出，与2019年相比，2019年全国商品房平均价格涨幅明显提高，房地产调控仍是任重而道远，在宏观经济形势复杂多变、房地产市场期待政策放松的背景下，调控仍需保持定力，坚持“房住不炒”和“因城施策”的政策总基调，不可轻易改弦易帜。

在冰冷的楼市寒冬中，近日来自国家**的一则消息让房企稍稍找回了一些温暖。


12月12日，国家**下发《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，表示支持符合条件的优质企业发行企业债券。其中房地产业作为“第四类”行业也赫然在列。此前房地产一直在调控的压力之下谋生存，今年10月万科喊出“活下去”的口号后，房地产市场弥漫着悲观情绪。


截至今年三季度末，万科资产负债率升至84.93%，这已是从2014年以来的连续四年增长，也是万科上市以来的较高值。绿地控股三季报显示，其资产负债率扣除预收款后为83.89%，正在稳步下调。


根据国泰君安统计数据，当前房企净负债率创历史新高，达到120%，远**2014年下行期平均80%的水平。今明两年，地产业将迎来偿债高峰期。由于国内融资渠道偏紧，不少房企转战海外融资，万科、绿地、世茂等房企都在这两天发布公告，发行美元债券。


新规护体：要发债，首先满足这些要求


新规中要求企业达到的主要标准是，主体信用等级达到AAA；


较近3年未发生公司信用类债券或其他债务违约；


较近3年无重大违法违规行为。


而对于进入优质企业发债行列的房企，则需满足资产总额达1500亿元、营业收入达到300亿元的双重标准，负债率原则上不**过85%。


近12家房企可能受益


年收入**过300亿，资产规模大于1500亿、资产负债率不**过85%，属于此次监管层支持的优质房企范围，**构根据去年年报数据来筛选，万科、旭辉、世茂等12家左右的房企较有可能受益。


那么房地产融资政策变化将对市场产生哪些影响？来看*、机构、投资者深入解读：


*说


同策研究院**分析师张宏伟表示，监管层对于优质房企进行定向宽松的调整，对市场会带来以下两方面的影响：


一是房地产市场集中度会越来越高。具体表现来讲就是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼，一些中小开发企业有可能会被大型的优质开发房企收购兼并；


*二个影响就是在市场下行周期当中，有些企业为了加快销售，房子偷工减料出现了质量问题，这和房企的资金面有关，一旦优质的开发企业解决了资金问题，后期房子的质量将会得到提升。


机构说


**企业发债意味着什么，当前房地产企业面临着怎样的融资环境呢？


中信建投认为，未来在行业景气度持续下行的情况下，资源将向头部房企集中。具体来看，三季度以来，如保利、绿城、万科、龙湖等**发债利率同比或环比明显下降，而部分杠杆较高的中小民企融资成本依然保持上行趋势。同时，今年1-10月份TOP30房企的融资规模占到*房企融资规模的67%，房企融资集中度进一步提高。


投资者


投资者怎么看待房企融资政策变化？


上海投资者：


我觉得**是利好吧，首先前期卡得太死了，然后造成楼市的波动。我觉得它是避免重大波动的一个良好的缓解措施。


上海投资者：


我觉得放宽只是从缓解资金链的层面上来说，但是就房企来说，长期还是管控的。所以短期内的这些政策的松动，可能并不代表它长期会有比较好的发展。


陆家嘴观察：


新规将对房地产行业扶强去弱，扶持的是优质的**企业，而小的开发商则会由于资金压力面临出局。未来行业将加速优胜劣汰，向**企业集中。万科A的TTM市盈率只有10倍，股息率3.3%。由于优质企业融资获得政策支持，大家又会联想到更多的经济环境的改善，投资者应该密切注意这些动向。
12月6日，**较具*的审计服务机构德勤正式揭晓了“2019年亚太区高科技高成长**”评选结果，良好且垂直的全价值链房产服务平台贝壳找房（）科技有限公司以过去三年的高增长率位列之一。


贝壳找房于2019年4月正式上线,涵盖二手房、新房、租房、装修等众多类目,通过开放数据资源和技术能力,聚合和赋能全行业的服务者,打造产业互联网下的“新居住”品质服务生态,致力于为全国家庭的品质居住提供*服务连接。截至2019年11月,贝壳找房已进驻全国95个城市和地区,连接1.7万家门店和16.8万新型经纪人,入驻平台的新经纪品牌近90个，成为产业互联网时代的“新居住”成员企业。


据了解“高科技高成长**”是根据企业过去三个财年的营收增长百分比评选而定。参赛企业涵盖区内九个国家/地区，其中中国企业占比较高，在**占据7席，在**中占据30%。值得一提的是，目前中国TMT行业市值较高的公司几乎都入围过这个榜单，如阿里巴巴、腾讯、百度、滴滴等。被国际主流财经媒体誉为“**高成长企业的成员”。


7×24小时循环验真 真房源成为平台基石


贝壳找房CEO彭永东曾表示，“真房源应该是融在经纪人骨子里道德里的较基本的要求，是所有中介机构、从业人员的基本行为准则。”


为了从根本上遏制“信息不透明”、“房源不真实”等房产中介行业长期存在的行业弊病，贝壳找房率先在行业内建立起“楼盘字典”， 通过房间门牌号、标准户型图、配套设施信息、历史交易价格等信息定义一套房屋，推动行业基础设施建设。截至目前，真房源率已达到95%以上。“楼盘字典”记录在库的真实房屋数突破1.6亿，覆盖中国241座城市的38万个小区，构成了国内数据量较大、覆盖面较广、颗粒度较细的房屋信息数据库。


贝壳找房依托“楼盘字典”的底层基础数据，结合业主、客户、经纪人、平台之间深度连接产生的海量交互数据，打造和升级了全生命周期的7×24小时循环验真系统，层层把关进行动态实时验真，提高了买卖双方的找房体验和交易效率。而贝壳*有的真房源验真系统可以满足从目前100万套房源扩展到未来1000万套房源的验真，可较大的降低管理成本。


据了解，贝壳的真房源验真系统，可对房源的上架、展示、下架进行全生命周期管理，并且在7×24小时实时比对42大类房源的特征，捕捉房态信息进行辨别，经过智能数据模型测算，对全量房源进行精准打分，针对疑似问题房源平台通过link及A+系统调度经纪人及时对静态和动态信息进行维护更新，以流程管理确保贝壳平台真房源管理的有效性。


VR重塑用户看房体验 贝壳找房用技术为企业加速


为更好的提供品质居住服务，依靠核心技术能力，贝壳于2019年5月推出VR看房产品如视VR，凭借“VR看房”、“VR讲房”、“VR带看”三大核心功能，打破时空界限，将看房线上交易流程可视化，提高用户及经纪人的效率。


用户打开贝壳找房APP通过“VR看房”功能，轻触屏幕任意处即可获得包括房屋真实空间的尺寸、朝向、远近等深度信息，还能了解到房子周围的教育、医疗等配套信息，同时“VR讲房”配以经纪人的专业语音讲解能够让用户更加全面地了解房屋信息。除此之外，用户甚至可以通过“VR带看”提前预约经纪人时间进行通话接入，实时远程了解房源的情况。


凭借互联网创新和大数据挖掘的*特优势，贝壳找房在短短几个月内已成为行业内少有的具有*技术的高科技企业。截至目前，如视VR已进入**过60个城市，覆盖房源**40万套，日新增VR房源约5000套。在上海，深圳、成都，苏州等地均实现了在线房源VR覆盖率**50%。未来贝壳将继续以技术为驱动力，加速推进行业正向发展，通过科技、产品和服务为整个行业赋能，不断优化客户体验和服务品质。
今年以来，税收制度改革进一步提速，呈现出多税种并进的态势，体现了鲜明的减税导向，2019年全年减税降费规模预计将**过1.3万亿元。*表示，明年实施新一轮更大规模减税降费将推动直接税的比重上升。


增值税改革红利加速释放


3月28日，**常务会议提出要进一步深化增值税改革，并决定于5月1日起将17%、11%的增值税税率下调为16%、10%、统一增值税小规模纳税人标准、特定行业纳税人留抵税额一次性退还三项深化增值税改革措施。


苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙对《证券日报》记者表示，增值税作为我国**大税种，其税率整体下调宣示了我国减税的决心，同时也是在此前“营改增”全面完成之后**税率的实质性下调。


财政部数据显示，增值税增速呈现放缓趋势，前11个月，国内增值税同比增长9.4%，其中，11月份国内增值税同比下降1.2%。


国家税务总局较新减税数据显示，截至今年10月份，深化增值税改革三项措施合计减税2980亿元。其中：制造业减税规模排在**，5月份-10月份，制造业累计减税户数246万户，实现净减税714.5亿元，占税率降低带来总减税金额的39.8%。


“今年的增值税改革目标基本完成，在稳经济促发展方面收效显著。”中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》记者表示，增值税改革减轻了企业税费压力，激发了企业扩大技术研发、新产品投资欲望和内生发展动力，促进了企业提高产品技术含量和核心竞争能力，推动企业加快转型发展和经济结构调整优化。


张依群认为，未来增值税改革将集中在三档增值税税率合并为两档，整体税率继续适当下调，目标一方面是继续减税负，另一方面是**调结构，促进具有技术研发创新能力的高端制造业加快发展。


黄志龙也认为，未来将会进一步下调增值税率，同时三档税率合并成两档，简化税制；更为关键的是，基于交通运输等行业的进项抵扣难度较大的实际情况，特别是中小企业纳税人在“营改增”之后税负甚至出现“不降反升”的现象，可考虑给予一定幅度的税负减免，做到整体税负只降不增。