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　在房地产调控政策持续作用下，加上年底楼市观望情绪加剧，全国住宅市场整体供大于求矛盾加剧。18日，易居房地产研究院公布的数据显示，受监测的100个大中城市住宅库存连续三个月环比上升。

　　易居方面发布的数据显示，截至2018年11月底，受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为44791万平方米，环比增长2.5%。观察历史数据，2018年9月开始，百城库存规模出现近三年来**显着攀升态势。10月至11月继续保持增长态势。总体上看，库存走势迎来拐点，2018年四季度正步入上行通道。

　　截至2018年11月底，一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2713、22780和19298万平方米，环比增幅分别为8.4%、1.9%和2.3%，同比增幅分别为23.7%、-4.9%和1.7%。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，从同比增幅数据看，*城市在连续34个月库存同比下跌后，自2018年6月**出现同比正增长态势，7月至11月继续同比正增长，这意味着*城市正进入补库存阶段。二线城市虽然保持同比下跌，但跌幅持续收窄。三线城市在连续38个月同比下跌之后，目前**出现同比正增长现象。

　　严跃进指出，观察历史数据，11月推盘规模创下了历史较高水平。“这说明房企年底需要冲刺业绩，推盘节奏有所加快。从侧面也说明，11月预售证管控的力度相对小，部分积压的高价楼盘正密集入市。从购房者的角度看，近期房源可选的机会也在增加”。

　　从供求关系来看，11月，100个城市新建商品住宅供应量为5930万平方米，而成交量为4858万平方米。在以往连续9个月出现供小于求的态势基础上，9月**出现供大于求态势，10月至11月继续保持此类态势。

　　“房企普遍重新面临去库存的较大压力”。严跃进认为，从去化周期来看，截至11月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.5个月。“这也意味着市场消化完这些库存需要9.5个月，该数值相比10月的9.2个月有所增加。从趋势看，当前存销比正开始走出历史低位，且开始小幅反弹”。

　　整体来看，严跃进认为，2018年9月至11月全国百城库存数据持续上涨，说明供给规模较大，而市场去化效果一般。“库存走势也使得房企营销压力增大，进而会更加依赖以价换量的策略。当然从另一方面看，库存规模增加，一定程度上也缓和了当前城市库存不足和缺货的矛盾，同时也增加了购房者议价的空间”。

　　“12月房企申领预售证的积极性依然很高，供应规模依然会放量”。他进一步分析预测，“市场观望情绪近期还比较浓厚，市场交易难言明显反弹。”（记者 高伟)

　　临近年底，房企还债和买地储粮需求倍增，对资金的渴求达到高点。11月份以来，上市房企密集发债融资，不少开发商成功筹得资金。

　　12月13日，远洋集团成功发行REITs产品——“中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划”，产品总规模达32.03亿元，这意味着远洋集团打开了商业地产REITs融资通道，资产证券化模式实现创新。

　　对此，业内有声音称，房企发债额度上升，是否意味着融资有松动迹象。据同策研究院统计，房企虽然密集抛出发债信息，但计划、核准阶段的发债数量较多，实际发行量并没有那么高。同策研究院朱莉莉认为，融资松绑和楼市拐点论实属夸张，2019年底前房地产政策和市场难以松动。

　　40家房企融资达6050亿元

　　《证券日报》记者根据同策研究院监测数据获悉，2018年前11个月，40家典型房企融资总额达6050亿元，且融资成本不断上行。

　　有房企高管曾向《证券日报》记者表示，有的房企年初制定的买地目标可能是1000亿元，但较后其实花了不到目标投资额的一半，但原计划全年到期债务却增加了，因为要降低负债，优化财务结构，才能获得更高评级，才能融到新钱。

　　过去的一年多，房地产行业融资非常艰难，不少主管融资的房企高管压力非常大，这主要体现在原来的很多融资工具都不能再用了，导致公司在融资创新和经营层面都要做很多调整才能适应市场变化。

　　“几乎把所有的融资工具都用了，但仍没达到预期。”上述房企高管表示，这是融资环境较差的一年，成本上升得也非常快，现如今，融资成本已经从过去的8%左右直接上升到10%以上，甚至有些房企已经达到13%，这对利润的侵蚀是非常严重的。

　　行业共识是，目前还看不出融资环境松动的真实迹象，房地产行业已经入冬了。不过，尽管如此，有些房企今年在创新融资方面取得了很大成就，包括打通了ABS、REITs等证券化融资渠道，其中不乏远洋集团的身影。

　　远洋发REITs筹资32亿元

　　日前，远洋集团通过发行REITs产品筹资32亿元，期限不**过5年（3年存续期及2年退出期）。产品**级分为A1、A2两档，A1档发行利率5.5%、A2档发行利率6.0%。

　　有业内人士称，这是通过资产证券化模式实现的业务创新。据悉，本次产品的基础资产位于、天津的核心区位，周边商业氛围成熟，经营现金流稳定。同时，入池资产与远洋集团在周边开发的住宅小区、写字楼、公寓等物业资产形成紧密联系的协同关系，客户消费意向明确，有效支撑入池资产的经营业绩。

　　截至目前，远洋持有性物业规模已达到360万平方米，主要位于、上海等核心城市的优质地段，包括颐堤港、成都远洋太古里、杭州乐堤港等一系列成功的商业成员项目，并拥有远洋新光中心、武汉东方境世界观等一批优质储备资产。

　　值得关注的是，在国内公募REITs尚未开放的背景下，本单REITs产品机制创新，为未来全面参与公募REITs奠定良好基础。

　　中联基金执行总经理范熙武表示：“本次远洋REITs产品在盘活优质存量资产的同时，更是远洋集团后续长期REITs战略、特别是未来公募REITs战略的重要开端。因此，在产品机制设计方面，此次REITs产品重点对次级投资人结构、产品决策机制、资产运营管理模式等方面做了创新安排，从强化产品权益属性的角度进行了机制探索。”

　　上述业内人士称，基于远洋集团明确的持有经营性物业战略，随着投资物业体量不断扩大，远洋集团正在形成和建立针对商业地产的“投资、运营、增值、退出”的闭合资本运作模式。而REITs作为以持有型不动产为投资标的的权益性金融产品，有助于远洋集团在商业地产领域搭建完整商业闭环，相较于传统信贷工具，能够有效提升循环投资效率，促进房地产企业构筑商业模式闭环，推动其业务模式由销售型向长期持有运营转变。

　　远洋方面表示，未来，远洋集团将不断深入推进“商业地产+REITs”的业务模式升级，持续发行一系列以优质投资物业作为基础资产的REITs产品。

　　值得关注的是，更多的房企没有远洋集团这样多元化的融资渠道，这些企业正一边抢收业绩实现内部输血，一边积极拓展新渠道等待外部输血。

　　朱莉莉认为，金融机构向来“晴天送伞，雨天收伞”，主要还是看市场变化，市场下行下，金融机构收紧的趋势很难改变。而为了不要让彼时蜜饯成为此时毒药，房企增强内部输血能力更为有效，如加大营销力度，加快存量产品的周转，提高滚动开发能力等。